Tu vivienda en AirBnB, ¿es una buena idea?

Se acerca el Verano y muchos de vosotros nos estáis preguntado sobre la posibilidad de ofertar vuestras viviendas a través de la plataforma AirBnb, para destinarlas al alquiler vacacional.

Tenemos que aclarar que tenemos bastante experiencia con la aplicación a nivel de usuarios, pero no como anfitriones, por lo que la información que os vamos a dar en este post está basada exclusivamente en aspectos legales y conversaciones que hemos tenido con muchos propietarios que sí han alquilado sus pisos y casas a través de AirBnB.

Como casi todo en esta vida, esta aplicación tiene sus puntos fuertes y sus puntos débiles, tanto desde el lado de la persona que hace uso de sus servicios, como desde el de aquella que quiere alquilar alguna propiedad.

Nosotros sólo hacemos uso de AirBnB en destinos muy concretos, donde la oferta hotelera es mínima, prohibitiva, o inexistente, y recomendamos a todos los que nos comentan esta posibilidad, la necesidad de asegurarse a dónde, de qué manera, y de la mano de quién van.

Aunque nuestro porcentaje de incidencias no es demasiado elevado, al menos en comparación con la inmensa mayoría de las ocasiones en las que elegimos pernoctar en un hotel, lo cierto es que también nos hemos encontrado con situaciones absolutamente surrealistas.

Hablaremos sobre esto en otra ocasión y hoy nos vamos a centrar en aquellos que están valorando alquilar su vivienda a través de AirBnB, y otras aplicaciones similares.

17 legislaciones distintas

Desde hace 6 años, en los que la Administración Central transfirió las competencias sobre alojamientos turísticos a las Comunidades Autónomas, cada una ha hecho en la práctica una legislación distinta sobre este asunto.

Por si esto fuera poco, en muchos lugares esta normativa puede variar notablemente no sólo dependiendo de la Comunidad en la que se encuentre la vivienda, sino incluso de su ciudad de ubicación.

Mientras en capitales como Barcelona, o Palma de Mallorca, se ha restringido al máximo este tipo de servicios, imponiendo muy cuantiosas multas a los propietarios que se salten las normas, en otras existe una enorme facilidad para obtener los correspondientes permisos.

Es básico, fundamental y de sentido común, que si no deseas meterte en un lío legal que puede resultar en sanciones económicas realmente importantes, acudas a la Consejería competente de tu Comunidad, para informarte de los requisitos que debes de cumplir antes de ofertar tu vivienda a través de alguna plataforma de alquiler vacacional.

Aunque, tal y como decimos, las condiciones varían enormemente dependiendo de dónde te encuentres, lo más habitual es que tengas que obtener la correspondiente licencia turística, dándote de alta en los organismos correspondientes y tributando tus ingresos como todo hijo de vecino.

Ten en cuenta que aunque las plataformas más habituales que se dedican a prestar estos servicios suelen disponer de departamentos de asesoría para anfitriones, en el caso de que cometas alguna falta o irregularidad, tú serás el único y último responsable.

En muchos casos, estamos hablando de multas y sanciones administrativas para los infractores que pueden rondar los 30.000/40.000 euros, por lo que antes de lanzarte al vacío pensando en el dinero que puedes ganar, piénsalo un par de veces.

Más permisos

El obtener una licencia turística para tu propiedad no significa tener la puerta abierta para alquilar esta de la manera que quieras.

Además de los permisos legales, tasas, y documentación habitual que tendrás que aportar a la Administración, deberás de asegurarte que la actividad relativa al alquiler vacacional es legal y permitida en tu edificio, comunidad de vecinos, o población.

Es más, si la propiedad a alquilar tiene pendiente, por ejemplo, una hipoteca, tendrás que revisar que en las condiciones acordadas con la entidad bancaria se permite su alquiler a terceros.

Hay otra regla no escrita que también es muy importante respetar y cumplir: aunque te hayas cerciorado de que no hay obstáculos legales para alquilar tu vivienda online, es muy importante que informes de ello a tus vecinos.

Ten en cuenta que el ir y venir de turistas es una causa muy frecuente de fricción entre los residentes habituales y estos, por lo que deberías empezar limando todas las asperezas posibles, aún antes de que estas aparezcan.

Se han dado numerosos casos de llamadas a la policía y denuncias por diversos motivos, lo que al final acabará arruinado tu reputación no sólo como anfitrión en la plataforma de alquiler que hayas escogido, sino también en tu propio entorno personal y privado.

También han saltado a los medios de comunicación casos de arrendatarios que aprovechaban festivos, puentes, y sus propias vacaciones, para realquilar la vivienda que ellos mismos tenían alquilada, o alguna habitación de esta.

Si el propietario no te ha prohibido esta actividad, cosa que sería bastante extraña, asegúrate antes de cumplir con todos los requisitos legales de los que hablamos anteriormente.

Podría parecer que el alquilar una habitación no tiene la misma repercusión legal, pero muy al contrario, puede ser incluso bastante más perjudicial para el propietario, ya que en la mayoría de las legislaciones habituales está actividad cuenta con un mayor número de restricciones y exclusiones.

Cuenta con el seguro

Aunque la mayoría de plataformas que conocemos que se dedican al alquiler vacacional de viviendas, cuentan con una póliza que podría cubrir los daños materiales provocados por los inquilinos a estas, deberías de saber que existe también un buen número de cláusulas de exclusión, que te pueden dejar con el trasero al aire.

Este tipo de pólizas, constituidas de manera global, aunque tienen un límite económico muy elevado, nunca suelen cubrir el robo de dinero en efectivo, documentación, joyas, objetos de valor, desperfectos causados por mascotas y, lo que puede ser más importante, daños corporales a las personas.

Además, si cuentas con objetos de valor especial, como por ejemplo una colección de libros, discos, fotografías, pinturas, o de cualquier otro bien material, también estarían fuera de cobertura.

Por otro lado, es también importante que conozcas el handicap que existe en ocasiones para demostrar que los daños que reclamas fueron provocados realmente por las personas que alquilaron tu propiedad, y no por ti mismo. Los seguros suelen mirar con lupa este tipo de asuntos.

Las compañías de seguros que comercializan las pólizas de hogar más habituales ahora mismo en el mercado, no cubren los daños que se puedan provocar a la vivienda mientras esta permanece alquilada a un tercero, por lo que si quieres que esto ocurra, tendrás que hablar con tu seguro y comunicarle esta actividad.

Dado que existe una agravación importante del riesgo, en el caso de que se acepte el mismo, lo más probable es que tengas que abonar una prima mayor a la que estabas pagando.

Como verás, existen muchos factores a tener en cuenta antes de empezar a meter a gente desconocida en tu casa y ganar dinero con ello.

Desde luego, no es nuestra intención desalentar a nadie en esta idea, por lo que tampoco vamos a detallar casos extremos que se han dado, pero que deberías de tener muy en cuenta.

Al final, como decíamos al comienzo, se trata de tu propiedad, e igual que te beneficias económicamente de ella, si surge algún problema o incidencia de gravedad, vas a ser el único responsable y perjudicado.

Esto lo queremos dejar bien claro, ya que algunos creen que una empresa que básicamente te permite utilizar su plataforma online para alquilar tu vivienda, te va a sacar las castañas del fuego en caso de problemas, o va a luchar a muerte por defender tus intereses.

Es cierto que las medidas de seguridad que se toman son cada vez mayores. Todos los que habéis hecho uso de este tipo de servicios sabéis que es necesario aportar copia de la documentación personal, entre otras cosas, pero no es menos cierto que estas medidas se han logrado burlar en algunos casos.

Por esta razón, lo más inteligente es fijarse y aprender de los errores que otros han cometido en el pasado, para no tener que repetirlos tú mismo.